Ваша недвижимость

Кризисные явления на рынке офисной недвижимости приобрели устойчивый характер. По данным компании Maris, большинство девелоперов пока занимают выжидательную позицию и не спешат корректировать запрашиваемые ставки в меньшую сторону, хотя на переговорах предлагают существенные скидки.  Об этом представители компании говорили на состоявшемся на текущей неделе в Санкт-Петербурге Real Estate Forum. Собственники пустующих зданий при этом предлагают более гибкие условия аренды, компромиссные арендные ставки. Коммерческие условия в большинстве случаев номинируются в рублях. Арендаторы, подписавшие договоры аренды в валюте, испытывают наибольшие трудности и стараются пересогласовать условия договора. Тем не менее, эксперты считают, что ситуация на рынке недвижимости отличается от кризиса 2008-2009 годов, поскольку причины кризиса 2014 года — политические. Введенные санкции привели к тому, что иностранные компании приостановили поиск офисных помещений и развитие в России. Сокращаются и закрывают бизнес российские компании, пострадавшие от скачка валют. Санкции коснулись банков, в связи с чем возникли сложности с получение кредитования девелоперских проектов, а также перекредитования строящихся. По данным на середину декабря, объем предложения качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в бизнес-центрах класса «А» и «В» составил 2,9 млн. кв. м. (арендопригодная площадь — 2,3 млн. кв. м.). Прирост за год составил 280 тыс. кв. м. (арендопригодная площадь — 220 тыс. кв. м.), что сопоставимо с показателями 2013 года. Несмотря на снижение активности спроса, большое количество пустующих площадей, девелоперы продолжают строительство офисных центров. В 2015 году прогнозируется прирост офисных площадей не менее, чем 300 тыс. кв. м. Замораживание проектов пока никто из девелоперов не анонсировал. Среди тенденций 2014 года можно отметить, что спрос на офисы направлен со стороны российских компаний и преимущественно на помещения класса «В». Ожидается, что данный тренд будет характерен и для 2015 года. По сравнению с 2013 годом активность запросов на аренду офисов в текущем году снизилась на 30%. В 2014 году распределение сделок по классам зданий практически равномерно: класс «А» — 52%, класс «В» — 48%. Однако наибольшее число арендованных помещений в офисных центрах класса «А» приходится на структуры компании «Газпром».  Наиболее востребованными являются офисы в Московском и Центральном районах. В 2014 году на их долю пришлось около половины всех запросов (44%) и сделок (51%). В общем объеме сделок по сферам бизнеса в 2014 году лидируют компании нефтегазовой отрасли (25%) и сферы IT (20%). С каждым годом растет доля сделок по аренде офисов государственными компаниями.  Интерес потенциальных арендаторов все также ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв. м. На данные помещения пришлось 70% всех запросов. Следует отметить, что доля запросов на помещения площадью более 1 тыс. кв. м. начала снижаться и в 2014 году составила 2%, против 5% годом ранее. Анализ сделок компании Maris за 2014 год показал, что 60% арендаторов предпочитают кабинетный тип планировки, чуть больше четверти -  офисы открытого типа. Наименее популярным оказался комбинированный тип планировки офиса, который сочетает в себе индивидуальные комнаты и единое офисное пространство. По сравнению с предыдущим годом, в 2014 году количество сделок по аренде офисных помещений с кабинетным типом планировки снизилось на 14%, а число сделок с офисами со смешанным типом организации пространства и открытыми планировками возросло на 5% и 9% соответственно. Заполняемость офисных центров класса «А» в течение года снизилась на 6% и составила 81%. Этому способствовал существенный прирост новых офисных площадей и снижение активности спроса. Заполняемость бизнес-центров класса «B» снизилась на 4% и составила 89%. Доля свободных площадей продолжит увеличиваться благодаря сохранению ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства в 2015 году. В 2015 году ожидается падение спроса на бизнес центры класса «А», что связано с высокими арендными ставками в подобных объектах, сокращением числа крупных международных компаний ищущих новые офисы, а также с усложнившейся экономической ситуацией. Большим спросом будут пользоваться помещения в зданиях класса «В», как в центре города, так и в прочих районах с хорошей транспортной доступностью. Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии. Запрашиваемые арендные ставки в течение года оставались стабильны. Однако увеличился разрыв между запрашиваемыми и достижимыми коммерческими условиями за счет скидок и уступок со стороны арендодателей. Средний уровень запрашиваемых арендных ставок в офисных центрах класса «А» по итогам 2014 года составил 1 650 рублей за 1 кв. м. в месяц с учетом НДС и операционных расходов, класса «В» – 1 200 рублей. По оценке экспертов, запрашиваемые ставки аренды будут снижаться в 2015 году. В основном, это будет связано с тем, что будет сужаться разница между запрашиваемыми и достижимыми ставками. При этом существенное снижение последних не ожидается при условии, что ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии. к ленте новостей

Ссылка на источник