Ваша недвижимость

2 ноября 2013 года в рамках деловой программы выставки «Ярмарка недвижимости» состоялся 10-й юбилейный форум «Частные инвестиции в недвижимость». Организатор мероприятия — Большой Сервер Недвижимости (BSN.ru) при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов — в этот раз сделал мероприятие, посвященное не конкретной теме сферы недвижимости, а собрал дайджест самых популярных дискуссионных тем из предыдущих. На Форуме выступили 7 спикеров, среди которых были представители застройщиков, банков и агентств недвижимости, присутствовало более 80 человек. Ведущие эксперты сферы недвижимости и финансового рынка дали оценку привлекательности различным объектам, рассказали о принципах отбора и «подводных камнях», а также поделились своими оценками выгодности вложений и прогнозами на будущее. «Подтверждение актуальности вопроса: стоит или не стоит вкладывать деньги в недвижимость, мы можем видеть по высокой популярности выставки «Ярмарка недвижимости» и большому количеству участников каждого форума, который проводит портал BSN.ru», — с этих слов начал свой доклад Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S. По мнению Александра, 15-20% людей покупают недвижимость с целью инвестирования. Поэтому задача рынка недвижимости предоставить такой вариант, при котором условия вложения средств были бы еще более привлекательными. Докладчик выделил три параметра, которым должен отвечать объект недвижимости: надежность (правильно оформленная документация и работа согласно законам), доходность (предложение клиенту нескольких программ доходности), ликвидность (специальные программы для спекулятивно настроенных инвесторов, которые хотят за минимальный срок максимальный прирост стоимости). «Любая сделка, — подчеркнул Александр, — невозможна без кредита доверия. Необходимо оценить надежность компании всеми доступными средствами». Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, согласилась с предыдущим докладчиком, что самое главное при покупке — это надежность вложений, и напомнила о 214 Федеральном законе, призванном защищать права дольщиков. Для минимизации рисков при покупке, Анна посоветовала подписывать сразу же основной договор долевого участия без предварительных договоров купли-продажи, иначе застройщику удастся скрыть какие-либо пробелы в документации. Далее необходимо ознакомиться с документами на землю. «Особенно, — подчеркнула Анна, — это касается покупки таунхаусов. Их нельзя строить на землях ИЖС. Судебная практика исходит из того, что все многоквартирные дома, построенные таким образом, подлежать сносу. К сожалению, такие случаи в нашем городе не редкость». Докладчик посоветовала обратить внимание на пункты договора, в которых не должно быть никаких кабальных условий, например «условием передачи квартиры покупателю является оплата квартплаты за полгода вперед»; собрать информацию о самом застройщике: сколько лет на рынке, какие объекты строил, были ли проблемы на других стройках, а также не поленится и съездить самим на место строительства, узнать, что там происходит и на каком этапе. Юлия Минаева, начальник отдела по работе с партнерами Центр ипотечного кредитования Санкт_Петербургского филиала НОМОС-БАНК, рассмотрела три схемы приобретения жилья: рассрочка, ипотека и зачет имеющегося имущества. В докладе было проанализировано варианты улучшения жилищных условий с привлечением рассрочки: беспроцентная на 1-2 года и рассрочка, предоставляемая под 1-2% в месяц. Юлия обратила внимание аудитории на то, что беспроцентная рассрочка — это лишь название, на самом деле денежные средства уже заложены в стоимость квартиры. Варианты рассрочки зависят от застройщика, объекта и индивидуальных условий. Такой вид удобен людям, которые располагают средствами для покупки недвижимости, но в данный момент это сумма временно недоступна. В презентации докладчика подробно описана схема проведения ипотечной сделки, а также приведен сравнительный анализ ипотеки, рассрочки и зачета имеющийся недвижимости по таким параметрам, как условия предоставления, выгодность и преимущества. Презентация Ю. Минаевой Тему ипотеки и привлечения банковских средств в целях покупки недвижимости продолжил Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI BECAR, который рассказал, что в залог можно внести не только собственное имущество, но и имущество родственников или третьих лиц, главное, с их согласия. Сергей показал, как можно рассчитать ипотеку в новостройках, какие переплаты возможны, а также из трех вариантов погашения ипотеки (арендные платежи, налоговый вычет и собственные средства) выделил, как наиболее выгодное, — аренду, так как платежи по ипотеке в период всего кредита остаются неизменными, арендные же платежи под действием рынка неуклонно растут. Презентация С. Гребенюка Итоги возможностей привлечения кредитных средств для инвестиций в недвижимость подвел Дмитрий Алексеев, руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банк Санкт-Петербург. Дмитрий назвал 2 стандартные схемы, по которым люди инвестируют в недвижимость. Первая: купить в ипотеку, потом сдавать, а с аренды выплачивать банку. По мнению Дмитрия, доходность от сдачи в аренду квартиры, примерно, 6-8% в год на вторичном рынке. «Если купите квартиру до 3 млн. рублей, — привел пример докладчик, — будете сдавать в среднем от 18-20 тысяч в месяц. По ипотеке ваша процентная ставка 12-13% годовых. Итого, вы теряете от 5-7% в год от стоимости квартиры. Это не самые удачные инвестиции, если подходить к этому, как к процессу инвестирования. Если же подходить, как к обеспечению своих будущих доходов, то схема имеет право на существование, так как если раскидать 6-8% от аренды и 12-13% от банка, то за 15 лет получится, будто бы вы купили квартиру в рассрочку без переплаты, а ваши проценты по кредиту оплатили ваши арендаторы. В этой же схеме при покупке первичной недвижимости: необходимо помнить, что несмотря на то, что доходность при сдаче будет выше, но первые два года вы будете покрывать все платежи по ипотеке своими силами». Вторая схема, о которой рассказал докладчик: купить на первичном рынке и продать, когда достроится. Но Дмитрий отметил, что в этом случае доход был хороший в 2011 году (примерно 30-40% годовых), но сейчас разница в цене квадратного метра между первичной и вторичной недвижимостью в среднем — 20-25%. «Главное, — подвел итоги своего доклада Дмитрий, — рассчитывать свои возможности и доходы, на которые вы рассчитываете. Не бросайтесь на первый попавшийся вариант». Ольга Ульянова, главный специалист сектора маркетинга и бизнес-планирования ГК УНИСТО Петросталь, рассказала о наиболее интересных районах застройки и факторах ценообразования. Так, по мнению докладчика, сейчас многие застройщики переходят на пограничные территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области: Мурино, Девяткино, Янино, Колтуши, Кудрово. Здесь строится 40% жилья, которое дешевле на 10-15% от города. Но первое время придется подождать, пока построится социальная инфраструктура, торговые центры и т. п. Ольга выделила три ценообразующих фактора: местоположение, уровень жилья и этап строительства. «Определение ценовой политики на свои объекты, — рассказывает Ольга, — решение каждого застройщика индивидуально. Но покупателю необходимо оценить все объекты, строящиеся рядом. Ни одна компания не имеет никаких объективных причин продавать свои квартиры вдвое ниже, чем готов купить рынок. Если вы такое встречаете — это значит, что что-то не в порядке: либо застройщику срочно необходимы деньги на строительство, а это может обернуться дополнительными платежами в конце строительства, либо у него есть какие-то обязательства по другим проектам и ему необходимо закрыть долги, из-за чего может возникнуть проблема долгостроя или требования дополнительных денег за какие-то услуги». Презентация О. Ульяновой Аудиторию заинтересовал вопрос, в каких районах Петербурга объекты недвижимости вскоре вырастут в цене? Ольга Ульянова, главный специалист сектора маркетинга и бизнес-планирования ГК УНИСТО Петросталь, назвала пограничные районы Ленобласти, где ценовая динамика за год составила больше, чем внутри города: Кудрово, Бугры, Янино. Сергей Гребенюк, руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI BECAR, добавил еще Девяткино и Приморский район. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, в ответ на этот вопрос зачитал высказывание Роберта Кийосаки из программки Форума: «Мудрые инвесторы делают инвестиции, когда они непопулярны. Они знают: прибыль получают, когда покупают, а не когда продают». Поэтому, по мнению Александра, когда говорят, что туда надо нести деньги, все так делают – не стоит. «Инвестиции в недвижимость — это долгосрочные инвестиции, а не лотерея, — считает Александр. — Если посмотреть на график изменения цены квадратного метра за последние 20 лет, то она, в среднем, росла на 10% в долларовом эквиваленте. Кто купил недвижимость в конце 2007 года – проиграл в краткосрочном периоде, а в долгосрочном – ничего не потерял. Недвижимость – это консервативный вид инвестиций».

Ссылка на источник