Ваша недвижимость

В этом году власти Самарской области объявили о запуске пилотного проекта по созданию арендного жилья на территории региона. Под руководством Самарского областного фонда жилья ипотеки (СОФЖИ) в регионе будут строиться первые доходные дома. Кому они могут пригодиться? По оценкам аналитиков, около 600 тысяч семей Самарской области нуждается в расширении жилплощади. Большинство из них, не имея возможности приобрести собственное жилье и не решаясь взять ипотеку, выбирают квартиры в аренду. Жилищный вопрос некоторых граждан предполагается решить совместными усилиями СОФЖИ и работодателей, которые будут строить арендное жилье и сдавать его работникам по «социальным» ценам. Аренда – рабочим В дореволюционной Самаре было более двух десятков доходных домов – зданий, специально построенных под сдачу жилья в аренду. В них жили как рабочие, так и люди относительно высокого достатка: известные врачи, офицеры. Чаще всего это была долгосрочная аренда. Сегодня идея создания арендного жилья для длительного проживания вновь звучит актуально. В этом году власти Самарской области объявили о запуске пилотного проекта по строительству в регионе арендного жилья в рамках нового ипотечного продукта АИЖК. Его реализация возложена на регионального оператора СОФЖИ. По задумке Фонда, доходные дома в основном будут строиться при крупных предприятиях. Фонд берет на себя до 70% расходов на возведение зданий, а также обязательства по проектированию и изыскательным работам. Остальные расходы будут покрываться предприятиями и муниципалитетами, в каких долях – пока не определено. Право собственности на построенный объект предполагается оформлять на специализированную компанию, на какую именно – также пока не сообщается. Областной Минстрой уже высчитал стоимость месячной аренды квартир в доходных домах. Так, снять однокомнатную можно будет за 4 тыс. руб., двухкомнатную – за 5 тыс., трехкомнатную – за 6,4 тыс. Оплачивать коммунальные услуги арендаторы будут сами. Средний срок аренды составит шесть лет. Предполагается, что за это время работник сможет либо приобрести собственную квартиру, либо, если захочет, продлить договор аренды. Первый дом на Заводском О потребности в жилье для свои работников уже заявили 280 предприятий губернии. Первыми участниками программы станут завод «Кузнецов», IT-парк «Жигулевская долина», Тольяттинская городская клиническая больница № 5 и «АвтоВАЗ». Готов первый проект по строительству 9-этажного арендного дома, который будет возводиться для сотрудников завода «Кузнецов». Из 320 квартир большинство – однокомнатные (в среднем по 30-35 кв. м) и двухкомнатные (45-60 кв. м). Жилье будет сдаваться с чистовой отделкой, косметическим ремонтом и подключенной сантехникой. Для возведения объекта выбрали площадку на Заводском шоссе близ стадиона «Восход», она находится в собственности предприятия. Ввод в эксплуатацию первого арендного дома запланирован на конец 2015 года. Квартиры предназначены для сотрудников завода. По какому принципу будут выбираться претенденты на арендное жилье, неизвестно. Как и то, будет ли у жильцов возможность выкупить его. Пока эти вопросы прорабатываются. В очереди на реализацию находится и другой проект – жилье для работников Тольяттинской городской больницы № 5. На территории учреждения выбрали два участка общей площадью 26 га, где можно построить два арендных дома. Основные расходы берет на себя областной бюджет. Больница и мэрия планируют предоставлять арендаторам помощь в оплате помещений. Учреждение выделит сотрудникам по 2 тыс. руб. в месяц, мэрия – по 4 тыс. Аренда по законам рынка Такие условия выглядят привлекательно в сравнении с тем, что потенциальным арендаторам предлагает рынок. По информации «Территориального агентства оценки», средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Самаре составляет 14,8 тыс. руб. в месяц, 2-комнатной – 20,9 тыс. руб., 3-комнатной – 30,3 тыс. руб. Самые высокие цены – в Самарском и Ленинском районах, самые бюджетные варианты – в Куйбышевском и Красноглинском. Сегодня средний срок аренды квартиры в Самаре, как отмечают эксперты, не превышает года. По словам директора «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дарии Сауровой, это объясняется рядом причин. Во-первых, договор аренды на срок меньше года не нужно нотариально заверять и регистрировать в Регистрационной палате. Во-вторых, практика показывает, что примерно через год арендаторы либо находят более удобный вариант, либо берут ипотеку и обзаводятся собственным жильем. Тем более что существующие арендные ставки вполне сопоставимы с размером ежемесячных взносов по жилищным кредитам. Однако даже при существующем уровне цен квартиры в аренду сдаются очень быстро. Самые популярные – хрущевки, небольшие квартиры 90-й серии, улучшенной планировки – могут найти арендаторов и за несколько часов, уверяют риэлторы. По заверениям ведущего специалиста «Территориального агентства оценки» Анны Лукиной, даже элитное жилье редко остается без жильцов больше недели. Высокий уровень спроса на квартиры любого уровня и стоимости породил дефицит предложений на рынке аренды жилья. «Особенно он ощутим во время сезонной активизации – в конце лета-начале осени, а также после новогодних праздников. В такие периоды квартиру бывает тяжело найти, да и цены подскакивают. Но и в остальное время ощущается недостаток предложений», – говорит Анна Лукина. Бизнес или утопия? До создания полноценного рынка арендного жилья в регионе еще далеко – пока инвесторы не готовы вкладывать в него деньги. Аналитики уверяют, что строительство доходного дома – предприятие рисковое. По оценкам эксперта рынка недвижимости Вячеслава Рандаева, сегодня доходность бизнеса от сдачи жилья в аренду не высока, что делает такой бизнес невыгодным с коммерческой точки зрения. «И это единственная причина, по которой на рынке до сих пор нет частных доходных домов», – уверен он. «Срок окупаемости доходного дома очень высок – около 15-20 лет. Вряд ли разумный инвестор пойдет на такие риски. Тем более что существует возможность построить дом, продать квартиры за два-три года и спокойно идти дальше», – согласна Анна Лукина. По ее мнению, для реализации подобных проектов инвесторам нужны длинные и дешевые деньги. Сегодня процентная ставка по кредитам для бизнеса держится в районе 14% годовых, что невыгодно для долгосрочных проектов. Другой фактор, мешающий созданию цивилизованного рынка аренды, – это «теневая составляющая». По оценкам экспертов, до 95% всех арендодателей сдают жилье неофициально и не платят подоходный налог. Владельцам арендных домов так не исхитриться. «В условиях свободного рынка идея СОФЖИ нежизнеспособна. Поток клиентов, конечно, будет, поскольку спрос на жилье огромный. Особенно если такие дома появятся при точечной застройке в разных районах города, а не в виде нового микрорайона. Но все зависит от уровня арендной ставки, которую выставит владелец доходного дома», – считает Дария Саурова. В стране есть позитивные примеры доходных домов, например, в Москве, Санкт-Петербурге, в Пензе. Квартиры в этих домах – классом выше эконома, иногда и вовсе элитного. Рассчитаны они на топ-менеджеров компаний, часто иностранцев, которые приезжают в Россию на работу, но не имеют необходимости покупать квартиру. Очень высокая арендная ставка позволяет сделать этот бизнес рентабельным. У Самары есть все шансы попасть в этот тренд. По рассказам риэлторов, существенную долю спроса на рынке аренды города составляют как раз приезжие бизнесмены и спортсмены из разных регионов страны и зарубежья. А вот дешевое арендное жилье как альтернатива покупке квартиры, скорее всего, появится в Самарской области еще не скоро. Средняя стоимость аренды квартиры в Самаре по итогам III квартала 2013 года, тыс. руб.   Данные «Территориального агентства оценки»  30.10.2013 13:45 | Источник БН.ру Автор: Семен Иванов Фото: Алексей Александронок Обсудить материал

Ссылка на источник

Метки: Самаре