Ваша недвижимость

В условиях дефицита площадок под застройку в центре Самары девелоперы обратили взор на заводские территории. За последний год в городе было анонсировано сразу несколько крупных проектов по строительству жилых микрорайонов там, где раньше размещались предприятия. Эксперты считают, что застройка жильем бывших заводских земель неминуема и является единственной реальной возможностью «освежить» первичный рынок недвижимости в центре Самары. Заводы станут кварталами В этом году самарские девелоперы заявили о намерениях возвести жилые кварталы на территориях бывших заводов: «4 ГПЗ», Завод им. Масленникова, «Сокол», а также части Завода им. Тарасова, руководство которого приняло решение о переносе производства в промзону. Сейчас для этих территорий, расположенных в Октябрьском районе, разрабатываются проекты планировок. Предложения застройщиков должны пройти общественное обсуждение. Одним из самых резонансных проектов стал ЖК «Самара-Центр» одноименной компании. На территории «4 ГПЗ» площадью 40 га между ул. Мичурина и Московским шоссе планируют построить многоэтажные дома, торгово-развлекательный центр, офисные помещения и отель на 2 тыс. мест. Из социальной инфраструктуры – школа на 800 учеников, детсад на 350 воспитанников и детская поликлиника. Часть территории предполагается отдать под парковую зону. Общая площадь жилья в новом квартале составит около 500 тыс. кв. м, туда смогут вселиться порядка 8 тыс. жителей. Проект ЖК «Самара-Центр» был в этом году одобрен на публичных слушаниях. Но разработчики не учли пожелания властей относительно продолжения улицы Челюскинцев до Московского шоссе, сейчас она упирается в стену завода со стороны ул. Мичурина. Эксперты объясняют, что в этом районе напряженный автомобильный трафик, и без создания дополнительных дорог неизбежен транспортный коллапс. Мэрия Самары поручила компании «Самара-Центр» запланировать строительство ул. Челюскинцев сквозь будущий микрорайон. Также говорилось об устройстве целой сети дорог внутри будущего ЖК. Однако пока отражения в проекте эти намерения не нашли. Пустующая территория Завода им. Масленникова (в границах улиц Ново-Садовой, Соколова, Шмидта и берега Волги) также вскоре станет жилым микрорайоном, причем клубного типа. Российский институт градостроительства и инвестиционного развития (Гипрогор) проводит конкурс на лучшую концепцию застройки этой площадки. Согласно условиям конкурса, в микрорайоне должно быть предусмотрено порядка 500 тыс. кв. м жилья (бизнес- и эконом-класса), торговый центр, кафе-рестораны, прогулочные зоны, детские площадки. Все это нужно организовать так, чтобы не привлекать в ЖК лишний транспорт. Лучший проект по застройке Завода им. Масленникова определят в ноябре этого года. Собственники самарского Завода им. Тарасова, расположенного на ул. Ново-Садовой, планируют отдать сначала часть, а потом и всю территорию предприятия под строительство жилого квартала. Проект микрорайона был представлен горожанам на публичных слушаниях в конце прошлого года. По нему на участке 19 га появятся жилые дома высотой от 12 до 23 этажей, школа и детсады, встроенные парковки, прачечная и т. д. Новый микрорайон сможет принять около 20 тыс. жителей. Депутаты Самары уже перевели площадку в зону Ж-4, позволяющую возведение жилых домов, а мэрия разрешила приступить к разработке проекта планировки всей территории завода. Жилье планируют построить и на территории завода «Сокол», расположенного на ул. Революционной. Руководство предприятия решило вывести производство за пределы центра города и продало площадку самарскому застройщику ГК «Новый Дон». Сейчас девелопер разрабатывает для нее проект планировки и межевания, в котором будут прописаны точные параметры будущей застройки. По предварительным данным, на месте завода «Сокол» появятся несколько многоэтажных домов, детсад и ФОК. Урбанистические провалы По мнению экспертов, застройка жильем неиспользуемых заводских площадок в Самаре – дело времени. Вероятность возобновления производств на них очень мала. Кроме того, по словам управляющего директора компании Origin Capital Сергея Богданчикова, промзоны в центральных районах города – это своего рода урбанистические провалы: чередуясь с жилыми кварталами, они только создают экологические и градостроительные проблемы. Поэтому самарское строительное сообщество убеждено, что заброшенные заводы – идеальное место для строительства новых микрорайонов. Освоение промзон интересно застройщикам в первую очередь из-за наличия инженерных коммуникаций и выделенных мощностей, поясняет Сергей Богданчиков. Поэтому площадки под заводами более привлекательны, чем «голые» участки, требующие серьезных затрат на создание инженерных сетей. Кроме того, стоимость подобных земель ниже, чем соседних городских территорий. Но главным преимуществом бывших заводских площадок является их локализация. Все проекты по реновации промзон, анонсированные в Самаре, базируются в Октябрьском районе. «Сегодня найти достойные территории под застройку в центре города иначе не выйдет, – говорит исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова. – Все свободные земли уже заняты, остальные площадки связаны с расселением аварийного фонда. Процедура расселения сопряжена с неясными сроками, непонятными процедурами, большими затратами. Практика говорит о том, что работать с землями бывших предприятий несравнимо выгоднее для инвестора». На руку девелоперам заводских территорий играет и то, что в центре Самары строится крайне мало нового жилья, в результате чего спрос здесь как нигде высок. Квартиры на существующих стройплощадках «разлетаются», стало быть, новые проекты тоже будут востребованы покупателями. К тому же просторные заводские территории позволяют воплощать проекты квартальной застройки, когда дома в новом ЖК изолированы от соседних зданий и обеспечены «своими» социальными учреждениями, магазинами, детскими площадками, парковками. Такие проекты пользуются более высоким спросом, чем «точечные» многоэтажки со старой инфраструктурой. Промзоны бизнес-класса Девелоперы «заводских» проектов сегодня уверяют, что жилье в новых кварталах будет ориентировано не только на состоятельных покупателей. О намерении строить недорогие квартиры заявляли разработчики проектов по освоению «4ГПЗ», Завода им. Масленникова. Однако, по прогнозам риэлторов, цены в новых ЖК вряд ли будут доступными. «Стоимость жилья в Октябрьском районе – одна из самых высоких в Самаре и уступает разве что Ленинскому, – рассказывает Полина Абдулова. – Квартира в сданной новостройке здесь в среднем стоит 46-50 тыс. руб. за кв. м, а в доме, до сдачи которого осталось полгода-год – от 39-40 тыс. руб». «Цены на квартиры в проектах, заявленных к реализации, однозначно будут дорогими, а само жилье, очевидно, – класса «бизнес» и «бизнес+». Особенно при условии, что застройщики сориентируются на создание качественной инфраструктуры: нормальных дворов, магазинов, учебных учреждений и т. п.», – прогнозирует Полина Абдулова. Близится развязка Пока в Самаре нет примеров реализованных проектов по реновации заводских территорий. Поэтому, говорят эксперты, девелоперов еще ждут сложности. Так, по словам Полины Абдуловой, застройщикам бывших заводов придется решать вопросы устройства новых транспортных развязок: центр города и так «стоит». Строительство нового жилья и коммерческих объектов в том же Октябрьском районе только усугубит ситуацию. Конечно, это проблема города. Так что если власти хотят, чтобы жилищная проблема в Самаре решалась, им стоит помогать застройщикам на этом пути. Тем более что у города есть неплохой потенциал – заброшенными остаются Мукомольный завод №3, здравница «Красная Глинка» и другие площадки во многих районах. С годами необходимость переноса промышленных предприятий за пределы города будет только расти. Для успешности реновации заброшенных заводов, по мнению экспертов, не хватает взаимодействия власти и застройщиков. Последние рассчитывают на помощь государства в решении инфраструктурных проблем. Но пока власти Самарской области больше поглощены поддержкой комплексных проектов по освоению пригородных территорий, где за бюджетные деньги как раз и возводятся соцобъекты, дороги, коммуникации. Не исключено, что в будущем подобные программы распространятся и на застройку промзон. 14.10.2013 16:00 | Источник БН.ру Автор: Юлия Шишкина Фото: www.samadm.ru Обсудить материал

Ссылка на источник

Метки: Самары