Ваша недвижимость

За последние полгода объем продаж коммерческих помещений в ЖК «Испанские кварталы» (девелопер — ГК «А101″) рядом с Калужским шоссе составил 13 тыс. кв. м. Компания  реализовала 99% помещений в первой очереди проекта, включая торговый центр площадью 5 тыс. кв. м. В последние полтора года операторы коммерческих помещений постепенно уходят от аренды помещений, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101″ Оксана Моисеева. По ее словам, растет спрос именно на покупку площадей, при этом около 70% потенциальных покупателей — физические лица, которые рассматривают небольшие помещения под собственный бизнес. «Во многом это обусловлено портретом аудитории наших проектов. Примерно 45% жителей, в том числе «Испанских кварталов» — молодые люди 25-35 лет, сформировавшиеся или развивающиеся специалисты на хорошей зарплате, работают в Москве планируют или уже имеют детей. Это самая экономически активная социальная прослойка, получить доступ к которой хорошо для любого бизнеса», — говорит экперт. Более того, среди тех, кто купил квартиру в локации до 6 км от МКАД в Новой Москве, порядка 5% желает открыть здесь свое дело. Это небольшой процент, но он влияет на уровень занятости в локации. Всего на объектах, которые откроются в уже проданных помещениях ЖК «Испанские кварталы» создается более 500 рабочих мест, в том числе речь идет о бизнесменах из числа местных жителей. «Конечно, мы стимулируем спрос, разрабатывая удобные и выгодные схемы покупки. В дополнение к рассрочке с первоначальным взносом порядка 40% у нас появилась бизнес-ипотека. Здесь первоначальный взнос сокращен до 25% при залоге приобретаемого объекта, а средняя ставка составляет 14,5%. Фактически ГК «А101″ повысила доступность коммерческой недвижимости. В условиях, когда ипотечный платеж сравним со ставкой аренды, последняя стала терять смысл. Ведь при равных затратах можно за несколько лет стать собственником помещения, и если бизнес вдруг «не пойдет», хотя бы на время стать рантье», — добавляет Оксана Моисеева. Качество локации, которое задается ядром аудитории и бурным развитием транспортной инфраструктуры в «первом поясе» Новой Москвы, влияет на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости. На «котловане» средняя цена кв. м в проектах ГК «А101″ составляет около 140 тыс. рублей, при этом практика показывает, что по мере роста стадии готовности домов она растет почти на 15% в год. «Кроме того, мы серьезно работаем над «упаковкой» нашего продукта. У коммерческих помещений в «Испанских кварталах» высокие потолки (до 4,5 метров), свободные планировки, вход с уровня земли для маломобильных групп населения или семей с детскими колясками, широкий шаг колонн, отдельные места под вывески и наружную рекламу и хорошие возможности по сетям», — рассказывает Оксана Моисеева. У большинства объектов хорошие параметры проходимости. Это отвечает запросам тех клиентов, которые чаще всего покупают эти помещения под магазины, кафе, аптеки, пекарни, салоны красоты и т. д. Она обеспечивается архитектурно-планировочными решениями, а также сочетанием больших объектов, рассчитанных на крупных сетевых операторов, и помещений от 25 кв. м на первых этажах для частного бизнеса. Это очень важный момент. Бывают проекты, где под бытовую и торговую инфраструктуру проектируется отдельное здание. Логика в этом есть: локальный торговый центр в новой комплексной застройке — потенциально очень популярное и прибыльное место. В большие моллы не все любят ездить, но все равно едут, потому что только там можно купить одежду или игрушку, сходить в кино или провести время с семьей в развлекательном центре. Локальный ТЦ часто может предоставить тот же набор, но избавляет от необходимости тратить время на дорогу, чтобы провести выходной в большой толпе. Поэтому в новые микрорайоны часто заходят девелоперы, которые занимаются торговой недвижимостью. Их привлекают, если у застройщика жилых домов нет собственных компетенций в этой области или нет возможности выделить достаточное количество средств. Однако потенциально успешная схема кроет в себе неочевидные, но довольно серьезные репутационные риски. Девелоперы многофункциональных комплексов и ТЦ предпочитают заходить на территорию на поздних сроках реализации жилого проекта, когда уже понятен социальный срез, требуемое наполнение и потенциал будущего комплекса. Кроме того, в этом случае застройщик жилья мало может влиять на скорость строительных работ и открытия. На рынке известны примеры, когда девелопер в своем проекте поместил всю инфраструктуру в такой объект, а на первых этажах разместил жилье. В итоге квартиры приходилось продавать с большим дисконтом, люди заселялись, а в ТЦ в лучшем случае только готовился заезжать якорный арендатор. В итоге и эффективность от проекта ниже, и покупатели недовольны – им же обещали развитую инфраструктуру. Выигрывают от такого подхода, пожалуй, только владельцы коммерческих помещений в окружающей застройке. А на территориях подобных Новой Москве, где городская среда в глобальном смысле только формируется, подобная стратегия не работает. Но даже если застройщик создает большой коммерческий объект заблаговременно, это не снимает риск полностью. На поиски покупателей или якорного арендатора площадей может уйти много времени, особенно если речь идет о действительно крупном лоте. В идеале локальный ТЦ должен дополнять существующие объекты на первых этажах. Особенно это касается новых комплексных проектов с поэтапным заселением. Сначала в них открываются небольшие магазины, затем ТЦ — у жителей возникает правильное ощущение, что район развивается. Кроме того, ТЦ формирует небольшим магазинам дополнительную проходимость: если за продуктами и предметами первой необходимости удобнее ходить в супермаркет, то, например, выпечку или мясо люди предпочитают покупать в небольшой лавочке. В результате на территории растет деловая активность, повышается конкуренция. Это сказывается на качестве и цене товаров и услуг. «Поэтому в ЖК «Испанские кварталы» мы запроектировали 700-метровый пешеходный бульвар, вдоль которого расположены помещения под рестораны, кафе, аптеки, магазины и т. д. Он должен стать и рекреационным центром, в котором предусмотрено возрастное зонирование, и наиболее оптимальным отрезком пути большинства пешеходных маршрутов на территории. Исходя из его плана, покупателю коммерческого помещения становится понятно, кто чаще всего будет проходить мимо. А на главной площади посередине бульвара построен локальный торговый центр на 5 тыс. кв. м, который станет основной точкой притяжения локации. Такое зонирование обеспечило детальное понимание потенциальной аудитории и оптимального типа объекта инфраструктуры в каждой точке, то есть создало более предметный спрос. Потенциальному покупателю нужно меньше времени и на выбор объекта, и на оценку своих возможностей, а значит, он быстрее заходит в сделку», — подчеркивает Оксана Моисеева. к ленте новостей

Ссылка на источник

Метки: А101