Ваша недвижимость

Еще десять лет назад ввод в эксплуатацию современных торговых центров и обустройство магазинов в самарских новостройках считалось верным признаком развития города. Однако в последние годы все чаще раздается вопрос – не перенасыщен ли рынок недвижимости Самары коммерческими объектами? По мнению ряда аналитиков, это действительно так. Однако, парадокс: найти подходящее для бизнеса помещение при всем многообразии предложений по-прежнему бывает непросто. Торговые центры: курс на спальные районы Риэлторы единогласно признают, что рынок коммерческой недвижимости в Самаре сформировался. Он достаточно сегментирован, спрос и предложение находятся на высоком уровне. Цены вышли на предкризисный уровень 2007-2008 годов, а в некоторых случаях – и превысили его. Сегодня предприниматели в Самаре могут подобрать помещение любого плана – как под офис и магазин, так и для размещения складов и производств. Больше всего объектов выставлено в сегменте торговой недвижимости, в особенности – новых. Ежегодно в эксплуатацию вводятся новые торговые центры. Сейчас в Самаре возводятся ТЦ «Амбар», «Метро», «Ди Порт» и т. д. Всего с начала года в Самаре сдан 81 новый торговый объект. А до 2015 года в городе предполагается построить еще 17 крупных торговых центров. Большая их часть разместится в спальных районах города – Промышленном и Кировском. Это тенденция ближайших лет – именно спальные районы, по мнению аналитиков, в будущем станут центрами сосредоточения современных торговых объектов Самары. По словам руководителя отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Евгения Ниркина, стоимость аренды площадей в торговых центрах города колеблется от 700 руб. до 5 тыс. руб. в месяц за «квадрат». Цена помещений в самых проходимых местах крупных ТЦ может достигать и 500$ в месяц за 1 кв. м. Стоимость продажи таких помещений колеблется в пределах 50-180 тыс. руб. за кв. м. Чем больше будет торговых центров, тем вероятнее снижение цен на недвижимость в этом сегменте, говорят аналитики. Офисы: из Самарского района – в Октябрьский Внушительная доля офисных помещений в Самаре располагается на первых трех этажах жилых зданий. Но количество предложений в новых бизнес-центрах уверенно растет. За последние годы в Самаре были запущены такие БЦ, как «Скала», «Вертикаль», «Биг-Бэн», «Финхаус» и др. При этом деловой центр Самары постепенно смещается из исторического, Самарского района, ближе к более современному – Октябрьскому. Средняя стоимость месячной аренды офисных помещений в Самаре, по данным Территориального агентства оценки «Поволжского центра развития», равна 486 руб. за 1 кв. м. По словам Евгения Ниркина, дешевые офисные помещения можно найти и по 300 руб. за 1 кв. м, дорогие начинаются от 1 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя цена деловых площадей в Самаре – 47,8 тыс. руб. за «квадрат», стоимость колеблется от 27 до 100 тыс. руб. за «квадрат» в зависимости от характеристик объекта. Охота за первыми этажами Как рассказывает директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова, собственники квартир на первых этажах в Самаре по-прежнему стремятся перевести их в статус «нежилых». Стоимость таких помещений, как правило, дороже, чем в специализированных торговых и офисных центрах. Но и спрос на них зачастую активнее. В городе особенно развит формат «стрит-ритейл» – помещения на первых этажах домов, выходящих витринами на улицы с повышенным пешеходным трафиком. В совокупности они образуют целые торговые коридоры, такие как на улицах Ленинградской, Куйбышева, Ново-Садовой, Победы и Гагарина. Подобные площади, по словам риэлторов, востребованы для размещения монобрендовых магазинов, офисов продаж, банков, риэлторских компаний. По данным Евгения Ниркина, в этом сегменте коммерческой недвижимости Самары наблюдается самая большая текучка. «Сегодня его занимает парикмахерская или спа-салон, а завтра магазин или центр микрокредитования», – рассказывает эксперт. По статистике «Территориального агентства оценки», средняя стоимость аренды встроенных помещений, в том числе в торговых коридорах, равна 717 руб. за «квадрат» в месяц. Самым дорогим и востребованным здесь является Самарский район, особенно территории вдоль набережной, улицы Куйбышева, Фрунзе и т. д. Средняя стоимость аренды здесь равна 1,1-1,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, продажи – 73-91 тыс. руб. за «квадрат». Популярны и торговые площади по обеим сторонам Полевой улицы, вдоль Ново-Садовой (от Полевой до проспекта Масленникова). Точки повышенной активности отмечены и в спальных районах, к примеру, на пересечениях улиц Авроры и Гагарина, Победы и XXII Партсъезда. Здесь арендная ставка равна 1-1,1 тыс. руб. за «квадрат» в месяц – почти как в центре города. Самые дешевые встроенные помещения предлагаются в Кировском и Промышленном районах, а также в части Железнодорожного района ближе к железнодорожным путям. Здесь самые низкие в городе арендные ставки – в среднем 500 руб. за «квадрат» в месяц. Купить коммерческую недвижимость в этих районах можно по цене от 26,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Как отмечают эксперты, наибольшим спросом у предпринимателей сегодня пользуются именно предложения на первых этажах жилых домов или помещения, пристроенные к домам. Это объясняется близостью объектов к покупателю, их шаговой доступностью. Спрос на такой тип помещений подхлестнула и политика местных властей по ликвидации уличных торговых объектов. С 2010 года в Самаре уже исчезли почти четыре тысячи киосков. Из оставшихся 7 тыс. пока легализовано только 94, остальные, скорее всего, будут также вывезены. Как рассказывают риэлторы, сегодня бывшие владельцы объектов уличной торговли массово кинулись искать крышу над головой. «Спрос на помещения на первых этажах жилых домов и так был большим, а теперь и вовсе стал огромным», – отмечает генеральный директор «Агентства недвижимости Дарии Ивановой» Дария Саурова. Впрочем, к ценовому взрыву это не привело – видимо, цены на рынке и так завышены. Рынок покупателя или инвестора? Аналитики отмечают, что стоимость коммерческой недвижимости за последние два-три года практически не изменилась, рост происходит на уровне инфляции. С начала 2013 года торговые и офисные площади в Самаре подорожали всего на 2%. Эксперты считают, что ситуация не поменяется – нынешние ставки и сегодня многим не по карману. «Общее количество предлагаемых объектов заметно превышает платежеспособный спрос на них. Рынок можно назвать «рынком покупателя», последний всегда может попросить скидку», – говорит Евгений Ниркин. Это, правда, не относится к высоколиквидным площадям в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком.  Ирина Рязанова считает, что отсутствие адекватных предложений на рынке торговой и офисной недвижимости города не сулит ничего хорошего покупателю: «Найти сегодня хорошие объекты в диапазоне 8-15 млн руб. со сроком окупаемости шесть-восемь лет очень сложно – заявок больше, чем предложений». По словам Евгения Ниркина, в последнее время все чаще покупателями коммерческой недвижимости выступают люди, предполагающие получать доход от ее сдачи, т. е. инвесторы. Если этот тренд разовьется, можно прогнозировать и увеличение объемов строительства в коммерческом сегменте рынка недвижимости.  04.09.2013 18:45 | Источник БН.ру Автор: Ольга Соколовская Фото: Юлия Шишкина Обсудить материал

Ссылка на источник

Метки: Самаре