Апартаменты выживают офисы
O1 Properties переформатирует часть площадей в нескольких проектах своих новых бизнес-центров. Там, где ранее планировалось разместить офисы, появятся апартаменты. К примеру, они будут созданы в рамках развития проекта бизнес-центра «Большевик» (арендуемая площадь — 73 тыс. кв. м) на Ленинградском проспекте в Москве. Они займут три корпуса суммарной площадью 13,7 тыс. кв. м. Сдать данные площади в эксплуатацию планируется уже в 2017 году. БЦ «Большевик» расположится в реконструированных корпусах одноименной бывшей кондитерской фабрики. Данный девелоперский проект входит в состав портфеля активов инвесткомпании O1 Properties. Ее партнером по развитию комплекса выступает Tactics Group бизнесмена Павла Шишкина. На данный момент O1 Properties является одним из наиболее крупных собственников офисной недвижимости в столице. Компания владеет 14 функционирующими деловыми комплексами суммарной арендуемой площадью 517 тыс. кв. м. Крупнейшим акционером компании является O1 Group Бориса Минца. Структура владеет 67,2% акций, оставшиеся находятся в собственности у группы «Ист», Goldman Sachs, а также совладельцев девелоперской компании Forum Properties Андрея Баринского и Владимира Зубрилина. Стоит отметить, что ранее O1 Properties не присутствовала на рынке жилой недвижимости. Ее косвенное участие на этом рынке ограничилось выкупом акционером O1 Group в начале 2014 года 70% компании Vesper, занимающейся строительстве элитной недвижимости. Однако через несколько месяцев Vesper заявила, что O1 Group продала долю создателям компании — Денису Китаеву и Борису Азаренко. При этом БЦ «Большевик» — это не единственный проект O1 Properties, в который планируется включить апартаменты. Такую недвижимость также могут разместить в бизнес-центре «Авион» на Ленинградском проспекте. Арендуемые площади данного объекта составляют 18,5 тыс. кв. м. Помимо этого, О1 Properties может переформатировать в схожем ключе концепцию проектов строительства — бизнес-центров Greendale (34 тыс. кв. м) на Октябрьской улице и «Кутузов» (27,3 тыс. кв. м) на улице Василисы Кожиной. По мнению Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, в строящихся проектах затраты могут составлять от 10 тыс. рублей на 1 кв. м полезной площади, в возведенных — от 20 тыс. на 1 кв. м. Заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелли Имаметдинова считает наиболее сложной частью переформатирования офисных центров в апартаменты проблему подключения коммуникаций. «В офисном центре запланировано меньшее количество «мокрых» зон, чем в апартаментах, и необходимо делать дополнительные выходы для каждого блока. Кроме того, меняются и требования к отделке общих зон, а также к площади помещений. Но в строящемся проекте все эти трудности устранимы, а в уже возведенном переформатирование сделать гораздо сложнее и дороже. Однако, учитывая спрос на апартаменты, девелоперу с большой долей вероятности удастся окупить затраты», — заявила специалист. В компании отмечают, что строить коммерческие площади сейчас слишком рискованно по причине невысокого спроса на новые объекты, переизбытка предложения и падения ставок аренды, как в торговых форматах, так и в офисном сегменте. При этом апартаменты могут появиться только в объектах класса В, расположенных в хороших локациях, а также объектах, где сейчас офисные площади избыточны. Марина Гордеева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга CBRE, полагает, что в условиях наблюдающегося на протяжении долгого времени ослабления спроса на офисные площади, значительного объема офисных площадей в проекте и высоко конкурентного окружения, такая диверсификация представляется вполне оправданной. «Это поможет сократить сроки экспозиции проекта и оптимизировать его экономические показатели. Подобная стратегия уже используется несколькими крупными девелоперами. Здесь также важно учитывать высокую конкуренцию и в жилом сегменте, в непосредственной близости расположены крупные жилые проекты — «Царская площадь»,» ВТБ Арена парк» и другие. Поэтому главная задача в данном случае правильно определить оптимальный баланс между функционалами», — отметила эксперт. Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент», уверен, что причин такого решения несколько: низкая рентабельность объектов, в частности, низкие цены на аренду и продажу офисных площадей (15-30% в рублях в 2015 году), проблемы с обслуживанием кредитной истории, рост долларовых ставок, уход и миграция арендаторов, сокращение потребности в офисных квадратных метрах. «На наш взгляд, перспективными сегментами для перепрофилирования бизнес-центров являются апарт-отели и коворкинг-пространства с возможностью оставить часть площадей под ритейл и/или офисы», — добавил Аблаев. Стоит отметить, что с начала 2016 года московский рынок офисов продемонстрировал самый низкий уровень ввода в аналогичные периоды за последние шесть лет. И, несмотря на снижающийся уровень вакансии, на арендные ставки это положительной динамики не оказало. Невысокие объемы ввода на фоне низкого спроса вынуждают собственников перепрофилировать свои объекты в апарт-проекты, спрос на которые традиционно растет. С начала года спрос на апартаменты вырос на 1,3%. Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь. к ленте новостей
Ваш отзыв
Вы должны войти, чтобы оставлять комментарии.